Rata kredytu hipotecznego i jej składniki

Jeśli w grę wchodzi kredyt hipoteczny, rata zawsze składa się z dwóch zasadniczych elementów, czyli z:

• kapitału (realna pożyczona kwota);

• odsetek (koszt zaciągnięcia kredytu).

Każdy z tych składników może mieć różną wysokość w zależności od rodzaju rat, na jaki się zdecydowałeś. Tutaj do wyboru masz:

• ratę równą;

• ratę malejącą.

Rata równa

Jeśli zdecydujesz się na tę opcję, przez cały okres trwania umowy kredytowej wysokość Twojej raty i jej składników nie ulegnie zmianie. Wyjątkiem jest sytuacja, w której odgórnie zmieniają się stopy procentowe. Stała rata kredytu daje Ci komfort planowania domowego budżetu i jest korzystna szczególnie dla osób wykazujących niską zdolność kredytową. Takie rozwiązanie ma też swoje wady. W początkowym okresie spłaty większość miesięcznej raty stanowią odsetki dla banku, przez co w mniejszym stopniu jest regulowany kapitał. Finalnie zapłacisz zatem za kredyt więcej niż przy ratach malejących.

Rata malejąca

Przy racie malejącej musisz liczyć się z tym, że najpierw comiesięczne zobowiązanie będzie dość wysokie, ale z czasem zacznie będzie maleć. Zgodnie z tym mechanizmem bank będzie naliczał odsetki od coraz mniejszych kwot pozostałych do spłaty. Jeśli możesz pozwolić sobie na duże obciążenie budżetu domowego na w pierwszym okresie umowy kredytowej, z pewnością będzie to dla Ciebie korzystna opcja. Musisz jednak pamiętać, że banki zgadzają się na system rat malejący, tylko jeżeli kredytobiorca wykazuje dużą zdolność kredytową.

Jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego?

Metoda wyliczenia wysokości raty zależy od jej rodzaju. Jeżeli nie jesteś pewny, czy zrobisz to prawidłowo, możesz skorzystać ze specjalnego narzędzia. Wart uwagi jest np. internetowykalkulator kredytu hipotecznegona portalu finanse.rankomat.pl. W kalkulacjach pomoże Ci także doradca kredytowy czy przedstawiciel banku.

Obliczanie raty stałej

Wzór do wyliczenia miesięcznej raty stałej wygląda następująco:

R = A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]

gdzie:

• R – wysokość raty równej;

• A – kwota udzielonego kredytu;

• b – wysokość oprocentowania kredytu w skali roku;

• m – liczba miesięcy w roku;

• n – liczba rat;

• ^ – symbol potęgowania.

Obliczanie raty malejącej

Ratę malejącą obliczysz według tego samego wzoru, jednak różnica dotyczy wysokości odsetek w obrębie każdej z rat. Można ją określić za pomocą wzoru:

O = K * r * n/Y

gdzie:

• O – kwota odsetek;

• K – kwota kapitału pozostałego do spłaty zobowiązania;

• r – oprocentowanie kredytu w skali roku;

• n – liczba dni miesiąca, dla którego obliczane są odsetki;

• Y – liczba dni w roku.

Czynniki wpływające na wysokość raty

Istnieje kilka okoliczności, w których wysokość raty może ulec zmianie w stosunku do harmonogramu spłaty kredytu hipotecznego. Jedną z nich jest chęć nadpłaty zobowiązania z Twojej strony. Takie rozwiązanie może wpłynąć na skrócenie okresu kredytowania, a także zapewnić obniżenie miesięcznej kwoty do uiszczenia – tak dzieje się przy ratach malejących.

Wiele pytań związanych z wysokością rat budzi także najnowsze rozwiązanie na rynku kredytowym, czyli tzw. wakacje kredytowe. W tym przypadku bank zawiesza spłatę kredytu klientowi na ustalony czas (maksymalnie kilka miesięcy). W związku z tym automatycznie wydłuża się okres trwania zobowiązania i, w zależności od banku, czasem może wpływać to na wysokość późniejszych, wznowionych rat.